沖縄の相続専門税理士が教える軍用地の相続税評価額の計算方法

固定資産税評価額は、各市町村によって送られてくる時期が異なるのですが、毎年4～6月頃に固定資産税の納税通知書（課税明細書）が届くと思います。

市町村によって様式が異なりますが、「評価額」の数字を見て頂ければ大丈夫です。

似たようなものとして「課税標準額」というものがありますが、こちらも市町村によって、「評価額」と「課税標準額」が一緒の時もあれば、「評価額」と「課税標準額」が異なる場合もありますので気を付けて下さい。

相続税評価で使うのは「評価額」です！

軍用地の倍率では、「登記」地目の倍率を使うのがポイントです。

地目には登記簿上の「登記地目」と固定資産税が課税される「課税地目」の2つがあり、間違って「課税地目」を使って計算する方が居るので気を付けましょう。

簡単に2つの違いを説明すると

• 登記地目➡登記をした時点の状況
• 課税地目➡現在時点の状況

を表しています。

軍用地だと分かりづらい為、少し違う例えで説明させていただくと、昔に不動産を購入した時は山林だったけど周りが発展してきて今は住宅街になっている場合

• 登記地目➡登記をした時点の為「山林」
• 課税地目➡現在時点は住宅街の為「宅地」

となっている場合が考えられます。

軍用地も同様に登記地目と課税地目が異なる場合がありますが、軍用地の相続税評価で使うのは「登記地目」の倍率のため要注意です！

細かい論点として、登記簿上の地目が変更されている場合には、古い地目の倍率を使ってくださいねというルールもありますが、細かいので詳細は省略します。

軍用地の倍率は、国税庁のホームページから確認します。

国税庁ホームページ　路線価図・評価倍率表

上記のホームページから「沖縄県」を選択します。画像では見切れていますが、日本地図から沖縄の場所を選んでいただいても大丈夫です。

次の画面に進んでいただき、「雑種地の評価（公用地用の評価倍率表を含む）。」を選んでいただけると軍用地の倍率が表示されます。

軍用地がある市町村、施設名と「登記簿上の地目」に照らし合わせて倍率を確認します。

例えば、うるま市の嘉手納弾薬庫地区（旧具志川市）で登記地目が畑の場合は、下記の画像の通り2.6倍となります。

参考までに、沖縄には嘉手納（かでな）町という町があるのですが、嘉手納弾薬庫や嘉手納飛行場は、当然嘉手納町と思ったらダメです。

嘉手納町以外にもうるま市や沖縄市、恩納村や那覇市等にもある為、ちゃんと市町村を確認しないと違う倍率で計算をしてしまう可能性があります。

軍用地の相続税評価額は固定資産税評価額に倍率を掛けて0.6を掛けるという計算式でした。

貸している土地ということで、自分で自由に使うことができないため、一定のマイナスを認めてあげますよ！というルールです。

どれだけマイナスに出来るのかというと、ほぼ0.6掛けを採用すればいい訳ですが、軍用地でも返還予定がある場合は単純に0.6を掛ければいい訳ではないので、要注意です。

0.6掛けの根拠は、相続税法23条で返還予定がない場合の地上権割合として40%をマイナスすることができるというルールです。

簡単に説明すると、契約が残っている期間に応じてマイナス出来る割合が決まっています。

例えば

• 10年以内に返還される場合は△5％
• 10～15年以内に返還される場合は△10％
• 返還予定がない場合は△40％

となっています。

上記を踏まえて、簡単な設例を使って計算をしてみましょう。

この計算で求められる相続税評価額は、あくまで相続税をいくら支払うのか？を計算するための金額となっており、売ったらいくらになるの？という時価（実勢価格）とは異なりますので、ご注意ください。

ややこしいお話になるのですが、一部の地域では軍用地の登記簿上の地目と固定資産税が課税される課税地目が違う場合に、固定資産税評価額が大きく異なるためです。

下記の画像を見ていただくと分かる通り、軍用地の倍率は通常3～4倍程度が多いのですが、伊江村の畑～雑種地の倍率は100倍を超えています。

細かい説明は後回しにして、まずは計算例を使って説明したいと思います。

上記を踏まえて、簡単な設例を使って計算をしてみましょう。

と求めることができます。

倍率は「登記地目」を使いますので、雑種地の763倍を使います。

ここで基本形通り、固定資産税評価額を使ってしまうと下記の通りになります。

極端な例を使わせていただきましたが、うっかり間違えると途方もない金額になってしまいます。

こんなの間違える訳ないだろうと思うかもしれませんが、他の地域でうっかり間違えて途方もない金額になっているケースを多々見かけていますので要注意です。

私が過去に経験した最高額は

• 私が計算した軍用地の相続税評価額7,000万円
• 他の相続税に強い税理士の先生が計算した軍用地の相続税評価額10億円

でした。

軍用地に限った話ではありませんが、税理士の先生の説明に「ん？」と思った場合には、お医者さんのセカンドオピニオンと同様に、他の税理士の先生にセカンドオピニオンを求めるのが良いと思います。

お医者さんと異なり、税理士でセカンドオピニオンを頼むとなると「自分が言ってることを信用できないのか！」と怒鳴り散らす税理士の先生もたまにいらっしゃるので、そこは相手を見て気を付けていただきたいと思います。

もちろん私の説明に対して「ホントに大丈夫かな？」と思った場合は、他の税理士の先生にセカンドオピニオンを取って頂いて大丈夫です、怒鳴り散らしたりしませんのでご安心ください。

この特殊形が使われる可能性があるのは伊江村、恩納村、宜野座村、金武町、国頭村、久米島の6地域です。

なぜ固定資産税評価額をそのまま使うのではなく、固定資産税評価額相当額を使うのでしょうか。

それは倍率方式の基本的な考え方から説明したいと思います。

相続税評価額を計算する際に、下記の計算式を使います。

前提の考え方として

• 宅地（建物が建っている土地）➡固定資産税評価額が高い
• 畑➡固定資産税評価額が安い

となっております。

したがって、高い宅地の固定資産税評価額に低い宅地の倍率を掛けて適正な相続税評価額を計算する。

安い畑の固定資産税評価額に高い畑の倍率を掛けて適正な相続税評価額を計算する。

とバランスを取っているのです。

しかし、軍用地の相続税評価は、倍率を「登記簿上の地目」で固定して考えているため、

• 登記簿上の地目➡畑
• 固定資産税が課税される地目➡宅地

の場合に、

• 宅地の高い固定資産税評価額
• 高い畑の倍率

を掛けて相続税評価額を計算することになってしまいます。

そこで、相続税の計算上で畑の固定資産税評価額相当額を計算することにより、

• 畑の安い固定資産税評価額相当額
• 高い畑の倍率

を掛けて適正な相続税評価額を計算する仕組みになっているのです。